Assurance PNO 2026 : guide propriétaire non occupant (loi ALUR)
Réponse rapide
L'assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) est obligatoire pour tout propriétaire d'un lot en copropriété qui n'y habite pas, qu'il soit loué ou vacant : c'est la loi ALUR du 24 mars 2014, codifiée à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui l'impose. Au minimum, la PNO doit couvrir la responsabilité civile du propriétaire envers les tiers, les copropriétaires et le syndic.
Sommaire
- 1.Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
- 2.L'obligation légale issue de la loi ALUR (2014)
- 3.PNO vs MRH locataire vs assurance immeuble : qui couvre quoi ?
- 4.Garanties incluses dans une bonne PNO
- 5.Exclusions courantes des contrats PNO
- 6.Tarifs moyens d'une assurance PNO en 2026
- 7.PNO et investissement locatif : LMNP, Pinel, SCI
- 8.Comment souscrire et résilier une PNO en 2026
- 9.Comment Actual Assurance vous accompagne sur la PNO
- 10.Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
L'assurance PNO — Propriétaire Non Occupant — est un contrat d'assurance habitation spécifiquement conçu pour le propriétaire qui n'habite pas le logement qu'il possède. Elle s'applique aussi bien à un bien loué à un locataire (résidence principale, secondaire, étudiante) qu'à un bien vacant entre deux locations, en cours de vente, ou utilisé occasionnellement.
Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, la PNO était purement facultative. Depuis cette loi, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété rend obligatoire la souscription d'une assurance couvrant au minimum la responsabilité civile pour tout copropriétaire bailleur ou non occupant. Cette obligation s'applique aussi aux SCI, SCPI et indivisions propriétaires.
En 2026, le marché de la PNO en France représente environ 6,8 millions de contrats actifs (source : France Assureurs, rapport investissement locatif 2025), pour un parc locatif privé de 7,5 millions de logements. Le différentiel s'explique par la non-conformité de certains propriétaires bailleurs et par les logements en monopropriété (immeuble entier détenu par un seul propriétaire, hors obligation ALUR mais fortement recommandé).
L'obligation légale issue de la loi ALUR (2014)
L'article 9-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR (loi n°2014-366 du 24 mars 2014), dispose : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. »
Concrètement, cela signifie que tout propriétaire d'un lot en copropriété qui n'y habite pas doit obligatoirement souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile envers : ses voisins copropriétaires, les tiers (passants, prestataires), le syndicat des copropriétaires lui-même, et les locataires successifs. Cette obligation est indépendante de l'assurance MRH que le locataire est tenu de souscrire de son côté.
Sanctions en cas de non-souscription
La loi ALUR ne prévoit pas de sanction pénale directe pour le défaut de PNO, mais les conséquences pratiques sont lourdes :
- Le syndic peut, après mise en demeure restée sans effet 30 jours, souscrire d'office une assurance pour le compte du copropriétaire défaillant (article 9-1 alinéa 3). Le coût est ensuite refacturé au copropriétaire, généralement avec une majoration de 15 à 30% par rapport à une souscription directe.
- En cas de sinistre engageant la responsabilité du copropriétaire (dégât des eaux causé à l'appartement du dessous par une fuite chez son locataire, incendie partant de son lot), le défaut d'assurance peut le contraindre à indemniser personnellement sur son patrimoine.
- Refus de prêt par les banques pour un nouvel investissement locatif : les établissements prêteurs exigent désormais quasi systématiquement une attestation PNO avant le déblocage des fonds.
Cas particuliers : monopropriété et logement individuel
Pour un propriétaire de maison individuelle louée (hors copropriété), la PNO n'est pas légalement obligatoire au sens ALUR. En revanche, elle reste fortement recommandée pour couvrir la responsabilité du propriétaire bailleur (vice de construction, défaut d'entretien des parties communes telles que toit, façade, jardin) ainsi que les périodes de vacance locative.
PNO vs MRH locataire vs assurance immeuble : qui couvre quoi ?
C'est souvent source de confusion. Trois assurances coexistent autour d'un bien en copropriété loué :
- Assurance multirisque de l'immeuble (souscrite par le syndic) : couvre les parties communes (cage d'escalier, ascenseur, toiture commune, gros œuvre). Financée par les charges de copropriété de tous.
- MRH du locataire (obligatoire depuis la loi du 6 juillet 1989) : couvre les biens mobiliers du locataire et sa responsabilité locative envers le propriétaire (risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux). Le locataire doit fournir une attestation chaque année.
- PNO du propriétaire bailleur : couvre la responsabilité civile du propriétaire et, selon les formules, les dommages au logement non couverts par les deux autres assurances (carence ou refus d'indemnisation du locataire, sinistre en période de vacance, conflit entre assurances).
Le cas typique du dégât des eaux : qui paie ?
Imaginons un dégât des eaux dans un appartement loué : l'origine est une fuite sur le ballon d'eau chaude. Selon la cause exacte, l'indemnisation relève d'assurances différentes :
- Fuite due à un défaut d'entretien du locataire (joint non remplacé alors qu'il était son rôle) : MRH du locataire (responsabilité locative)
- Fuite due à la vétusté du ballon (au-delà de 10 ans, défaut du propriétaire de l'avoir remplacé) : PNO du propriétaire
- Fuite venant d'une canalisation encastrée en partie commune : assurance de l'immeuble
- Fuite venant de l'appartement du voisin : MRH ou PNO du voisin responsable
- Convention IRSI (depuis juin 2018) : pour les sinistres < 5 000€, c'est l'assureur du locataire qui gère et indemnise, puis se retourne contre l'assureur responsable. Simplifie énormément les démarches.
Garanties incluses dans une bonne PNO
L'obligation ALUR ne porte que sur la responsabilité civile. Mais une PNO de qualité offre bien plus. Voici les garanties qu'Actual Assurance recommande de vérifier dans tout contrat PNO en 2026 :
- Responsabilité civile propriétaire non occupant (obligatoire ALUR)
- Responsabilité civile du fait des choses (article 1242 du Code civil)
- Incendie, explosion, foudre
- Dégât des eaux (y compris infiltrations toiture si copropriétaire d'un dernier étage)
- Catastrophes naturelles et technologiques (garantie légale obligatoire)
- Tempête, grêle, neige sur toitures
- Vol et vandalisme dans les parties privatives en période de vacance locative
- Bris de glaces
- Défense recours (couverture des honoraires d'avocat en cas de litige)
- Protection juridique propriétaire bailleur (recouvrement de loyers impayés, litiges avec locataire ou syndic)
- Garantie loyers impayés (GLI) en option : couvre les impayés, frais de procédure, dégradations locatives
- Garantie vacance locative en option : couvre la perte de loyers entre deux locations (limitée à 3-6 mois)
- Recours des locataires et des voisins
Garanties optionnelles utiles
Au-delà des garanties de base, certaines options peuvent être pertinentes selon votre situation :
- Garantie loyers impayés (GLI) : couvre généralement jusqu'à 70 000 à 90 000€ par sinistre, avec délai de carence de 1 à 3 mois. Coût : 2,5 à 4% du loyer annuel.
- Détérioration immobilière (au-delà du dépôt de garantie) : prise en charge des dégradations locatives importantes
- Frais de relogement du locataire en cas de sinistre rendant le logement inhabitable
- Garantie équipements (cuisine équipée, électroménager fourni dans une location meublée LMNP)
- Garantie loyers en cas de sinistre (PIVR — Perte Indirecte de Valeur de Rendement)
Exclusions courantes des contrats PNO
Comme tout contrat d'assurance, la PNO comporte des exclusions. Les plus fréquentes en 2026 :
- Défaut d'entretien manifeste du propriétaire (toiture en mauvais état non réparée malgré signalement)
- Vétusté caractérisée d'un équipement (ballon d'eau chaude > 15 ans sans entretien justifié)
- Dommages causés intentionnellement par le propriétaire ou ses mandataires
- Sinistres résultant d'une activité commerciale non déclarée (location courte durée type Airbnb sans déclaration)
- Travaux de construction ou de rénovation lourde > 6 mois (relèvent de la dommages-ouvrage)
- Dommages aux objets de valeur, bijoux, œuvres d'art dépassant les plafonds (sauf souscription d'une extension)
- Catastrophes nucléaires, guerres, émeutes (exclusions légales)
- Squat et occupation illicite (sauf garantie spécifique récente, encore rare et coûteuse)
- Sinistres survenus pendant une période de location courte durée non déclarée à l'assureur
Le piège de la sous-déclaration
Beaucoup de propriétaires ne signalent pas à leur assureur le passage d'une location longue durée à une location saisonnière (Airbnb, Booking). Cette modification d'usage est considérée comme un changement de risque substantiel : l'assureur peut refuser un sinistre survenu pendant cette période non couverte. Si vous mettez votre bien sur Airbnb même quelques semaines par an, demandez explicitement une extension de garantie (souvent un surcoût de 15 à 35€/an).
Tarifs moyens d'une assurance PNO en 2026
Le tarif d'une PNO dépend principalement de la surface, de la valeur du bien, de la localisation, du type de location et des garanties choisies. Fourchettes constatées par Actual Assurance auprès de ses 25+ partenaires :
- Studio 25 m² en province (location étudiante) : 60 à 110€/an
- T2 45 m² en région (Douai, Lille, Lens) : 90 à 160€/an
- T3 70 m² en agglomération moyenne : 120 à 220€/an
- T3 70 m² en Île-de-France : 180 à 320€/an
- Maison individuelle 100 m² louée : 200 à 380€/an
- Appartement haut de gamme Paris (> 80 m²) : 350 à 650€/an
- Option Garantie Loyers Impayés (GLI) : surcoût de 2,5 à 4% du loyer annuel
- Option location saisonnière (Airbnb) : +15 à 35€/an selon la fréquence
Facteurs qui font monter le tarif
Outre la surface et la localisation, plusieurs critères influencent le tarif :
- Bien meublé (LMNP) : +20 à 30% par rapport à un même bien nu (valeur des meubles à couvrir)
- Bien neuf (Pinel récent) : -10 à 20% (faible risque vétusté, équipements modernes)
- Bien situé dans une zone à risque (inondation, sismicité, cambriolage) : surprime de 10 à 40%
- Antécédents sinistres du propriétaire sur d'autres contrats : surprime jusqu'à +50%
- Volume de garanties choisies (GLI, vacance, protection juridique étendue)
- Franchise choisie (plus elle est élevée, plus la prime baisse)
PNO et investissement locatif : LMNP, Pinel, SCI
L'assurance PNO joue un rôle particulier selon le dispositif fiscal et juridique de votre investissement. Voici les spécificités à connaître :
PNO et location meublée (LMNP / LMP)
En location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP), la PNO doit impérativement couvrir le mobilier et l'électroménager mis à disposition du locataire, qui restent la propriété du bailleur. La valeur de ce mobilier (souvent 8 000 à 20 000€ pour un logement étudiant équipé, 15 000 à 40 000€ pour une location familiale) doit être déclarée à l'assureur. La prime augmente proportionnellement (+20 à 30% en moyenne par rapport à une location nue équivalente).
Avantage fiscal : la prime PNO est déductible des revenus locatifs au régime réel BIC (LMNP réel ou LMP), ce qui réduit son coût réel d'environ 30 à 41% selon votre tranche marginale d'imposition.
PNO et dispositif Pinel / Pinel+
Le dispositif Pinel impose la location nue à titre de résidence principale du locataire. La PNO classique s'applique. Particularités : le bien est généralement neuf ou récent, donc à faible sinistralité, ce qui ouvre droit à des tarifs préférentiels (10 à 20% moins cher). En revanche, le rendement Pinel étant déjà serré, beaucoup d'investisseurs sous-estiment l'importance de la GLI : un mois d'impayé fait chuter dramatiquement la rentabilité. Actual Assurance recommande systématiquement la GLI pour les contrats Pinel.
PNO et SCI (Société Civile Immobilière)
Si votre bien est détenu via une SCI, c'est la SCI qui doit souscrire la PNO en tant que personne morale propriétaire. L'attestation est délivrée au nom de la SCI. Particularités : la responsabilité civile doit couvrir tous les associés et le ou les gérants. Pour une SCI familiale classique, peu de complexité ; pour une SCI à objet plus large (avec activité commerciale ou multi-propriétaires), un contrat dédié peut être nécessaire.
PNO et copropriété : interaction avec l'assurance de l'immeuble
Vérifiez systématiquement le contrat d'assurance de votre copropriété (auprès du syndic). Certaines copropriétés ont une assurance « tous risques immeuble » qui couvre déjà les parties privatives en cas de sinistre majeur (incendie généralisé), auquel cas votre PNO peut se contenter de garanties allégées. À l'inverse, certaines copropriétés ont une assurance basique limitée aux parties communes : votre PNO devient cruciale pour couvrir l'intégralité de votre lot.
Comment Actual Assurance vous accompagne sur la PNO
Actual Assurance, courtier indépendant à Douai (Nord, 59), accompagne investisseurs particuliers, SCI familiales et propriétaires bailleurs dans la souscription et le suivi de leur PNO. Steve Marszalek, gérant du cabinet, supervise spécifiquement les dossiers MRH et PNO et négocie avec nos 25+ partenaires des conditions adaptées à chaque typologie de bien.
- Audit gratuit de votre situation : type de bien, type de location, dispositif fiscal (LMNP, Pinel, SCI)
- Comparaison de 25+ compagnies partenaires (Generali, MMA, Allianz, AXA, MAAF, GMF, Pacifica, Albingia, etc.)
- Conseil sur le niveau de garanties pertinent (RC seule = minimum ALUR, ou multirisques complète)
- Aide à la souscription d'options stratégiques : GLI, vacance locative, location saisonnière
- Gestion administrative : transmission au syndic, suivi des renouvellements, mise à jour en cas de changement de locataire ou de mode de location
- Assistance sinistre : déclaration, suivi de l'expertise, recours convention IRSI
- Audit annuel pour vérifier que votre tarif reste compétitif et que vos garanties suivent l'évolution de votre patrimoine
À propos de l'auteur
Gérant — Cabinet Actual Assurance
Steve est le gérant du cabinet Actual Assurance à Douai. Courtier en assurances depuis plus de 15 ans, il dirige l'équipe et garantit la qualité de l'accompagnement client. Son expertise couvre notamment l'assurance habitation (MRH, PNO) et les solutions de prévoyance, avec une approche personnalisée pour chaque dossier.
Questions fréquentes
L'assurance PNO est-elle obligatoire pour tous les propriétaires bailleurs ?
Quelle différence entre PNO et MRH du locataire ?
Combien coûte une PNO en 2026 ?
La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
Que se passe-t-il si je ne souscris pas de PNO en copropriété ?
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Le bien est en SCI : qui souscrit la PNO ?
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Comment souscrire et résilier une PNO en 2026
La souscription d'une PNO suit le même processus que toute assurance habitation. Les démarches typiques :
Résiliation : loi Hamon applicable
La PNO étant une assurance habitation au sens large, elle bénéficie de la loi Hamon : résiliation à tout moment après la première année, sans frais ni justification. Le nouvel assureur peut gérer la résiliation à votre place. La résiliation prend effet 1 mois après notification. Le remboursement du prorata de prime non utilisée est dû par l'ancien assureur dans les 30 jours.
Particularité ALUR : l'obligation d'assurance étant continue, ne résiliez jamais sans avoir un nouveau contrat actif à la date de prise d'effet de la résiliation. Une interruption même de 24h vous met en infraction et expose le syndic à souscrire une assurance d'office.